Какой порядок обеспечения при расселении прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также нанимателей жилых помещений по договору социального найма?

Законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

До заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (часть 5 статьи 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение или других условиях его возмещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Исходя из положений части 8 статьи 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом государственной власти или органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При этом собственник жилого помещения не вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на указанные органы возлагается обязанность лишь по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

Указанная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Необходимо также отметить, что если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения либо на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение по правилам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Что касается нанимателей жилых помещений по договору социального найма, то вопросы предоставления им жилых помещений разрешаются в соответствии со статьей 86 ЖКРФ с учетом статьи 89 ЖК РФ, в силу которой жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Из приведенных выше норм действующего законодательства следует, что предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть равнозначным как по общей, так и жилой площади, а также по количеству комнат, ранее занимаемому жилому помещению.

При этом, такие доводы граждан, как, например, недостаточное количество в районе предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра населенного пункта, мест обучения или работы не учитываются при предоставлении жилого помещения.

Кроме того, следует обратить особое внимание на то, что даже в случае, если наниматели жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее — учет), это не значит, что вновь предоставляемое им по договору социального найма жилое помещение будет соответствовать нормам предоставления, так как обеспечение другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку целью законодателя было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.