Почему я не могу по своему усмотрению сделать перепланировку квартиры?

С 2015 года на территории города Омска сложилась ситуация, при которой, несмотря на наличие установленных законом полномочий органов местного самоуправления, а также прав собственников помещений в многоквартирных жилых домах самостоятельно определять пределы использования принадлежащего помещения, указанные лица не могли надлежащим образом реализовать свои обязанности и права. К сожалению, в результате несогласованности действий некоторых органов государственной власти, а также ненадлежащего применения при принятии решений норм права, в том числе утративших силу, реализация норм Жилищного кодекса Российской Федерации о перепланировках жилых помещений, а также переводах жилых (нежилых) помещений в многоквартирных домах привела к многочисленным просьбам жителей города Омска к Администрации города Омска разобраться в сложившейся ситуации. К слову сказать, неоднократно средства массовой информации публиковали заметки, в которых обвиняли должностных лиц органов местного самоуправления города Омска в том, что они заведомо вводят людей в заблуждение и фактически толкают их на необоснованные расходы. Мнение Администрации города Омска никто озвучить не решился… хотя на протяжении 2015 – 2016 годов работа в данном направлении велась – неоднократно проводились совещания, направлялись запросы в органы государственной власти Российской Федерации.

Структурные подразделения Администрации города Омска, в обязанности которых входит принятие решений о согласовании перепланировок жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, столкнулись с тем, что органами государственной власти указывалось на неправомерность принятия решений о согласовании перепланировок жилых помещений в случае, если представленными проектами предусмотрен демонтаж несущих стен между квартирами, а также демонтаж части стены между лоджиями и комнатами, поскольку указанные работы фактически относятся к реконструкции многоквартирного жилого дома и не могут регулироваться жилищным законодательством.

В обоснование своей позиции указанные органы отмечают, что при демонтаже части стены дома уменьшается размер общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку демонтируется часть ограждающей конструкции дома. В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Необходимо обратить внимание, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». В соответствии с согласованной с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии позицией Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра», изложенной в письме от 5 августа 2013 года № 08-2508 КЛ, «подсобные помещения, балконы, лоджии, являющиеся конструктивными элементами здания (его конструктивными частями), не являются объектами капитального строительства (самостоятельными объектами недвижимости).

ФГБУ «ФКП Росреестра» полагает, что увеличение площади за счет присоединения холодных помещений к теплым (подсобных помещений, балконов, лоджий) – это своеобразная перепланировка помещения. Внесение сведений о таких изменениях площади здания производится на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана здания». Аналогичная ситуация возникает при принятии решений о переводе жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые при организации отдельного входа в помещение.

Следует отметить, что согласно части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Ввиду того, что одним из условий перевода жилого помещения в нежилое является организация отдельного входа (входной группы), возникает необходимость демонтажа части несущей (ограждающей) конструкции (стены дома). Одним из доводов, который приводился в обоснование позиции о квалификации спорных видов работ как реконструкции являются требования Ведомственных строительных норм «ВСН 61-89 (р).

Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 года № 250 (далее – ВСН). В том числе Согласно ВСН реконструкция жилого дома – это комплекс мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку зданий.

Вместе с тем, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации понимается «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письме от 17 мая 2011 года № Д23-2077, «при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое и оборудовании отдельного входа уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не происходит и получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется». Аналогичная позиция изложена в решении Октябрьского районного суда города Омска по делу № 2-3499/2012.

Неоднократно на совещаниях и письмах Администрация города Омска отмечала, что представляемые для согласования проекты перепланировок жилых помещений и переводов жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые, как правило, разрабатываются специализированными организациями (проектными институтами, бюро) имеющими свидетельства о допуске на выполнение проектных работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Данные доводы также не были приняты во внимание.

В связи со сложившейся ситуацией 15 января 2016 года Администрацией города Омска были направлены письма в Правительство Российской Федерации, Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации с целью дополнительного разъяснения порядка применения органами местного самоуправления норм Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решений о согласовании перепланировок жилых помещений и переводах жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, в нежилые, в случае, если представленными проектами предусмотрен демонтаж стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение.

Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации, Комитетом по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации запрос Администрации города Омска был направлен для рассмотрения в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, поскольку именно Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (включая вопросы применения в строительстве материалов, изделий и конструкций), архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования).

Согласно ответу, полученному из Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 16 марта 2016 года, «по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений». Несмотря на наличие квалифицированного мнения Минстроя России, в Омске в 2015 – 2016 году было практически невозможно внести изменений в правоустанавливающие документы на объекты недвижимости после завершения работ по перепланировке или переводу помещений.

Однако, несмотря на крайне негативное отношение к позиции Администрации города Омска о правомерности своих действий и недопустимости безосновательного ограничения установленного законом права собственников помещений распоряжаться им, работа с федеральными органами государственной власти в части необходимости выработки однозначного подхода к решению вопросов перепланировок и переводом была продолжена.

В феврале 2017 года из Министерства экономического развития Российской Федерации, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Администрацией города Омка было получено еще одно письмо, согласно которому Росреестру предлагается учесть мнение Минстроя России в соответствии с которым, работы «проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых (нежилых) помещений».

Консультант управления правового обеспечения и контроля департамента правового обеспечения и муниципальной службы Е.А. Колотилова