На садовом участке соседи построили дом. Крыша переходит на мой участок. Какие нормы права регулируют этот вопрос? Как повлиять на соседа?

В соответствии с нормами земельного законодательства собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) закрепляет основополагающие права собственника в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Так, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если это не нарушает прав других лиц, а также возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (статьи 261, 263 ГК РФ).

Вместе с тем ГК РФ также содержит нормы, направленные на защиту прав собственности от каких-либо посягательств, направленных на ограничение или ущемление прав собственника со стороны третьих лиц. Так, ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенных субъективных прав, в том числе защиты прав собственника путем предъявления иска в суд. Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. На практике довольно часто встречаются ситуации, когда между правообладателями соседних земельных участков возникают конфликты по различным причинам.

Одним из таких примеров является ситуация, когда свес крыши жилого дома заходит на территорию соседнего земельного участка. В таких случаях, если не удается урегулировать данный вопрос с собственником соседнего земельного участка, то возникшую проблему возможно разрешить в судебном порядке.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимися в пунктах 45, 47 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. В случае принятия решения об обращении в суд с иском об устранении нарушений прав собственника и нарушений, не связанных с лишением владения, необходимо собрать достаточную доказательственную базу, опираясь на которую суд сможет вынести решение в пользу правообладателя земельного участка, права которого нарушены неправомерными действиями со стороны собственника соседнего земельного участка.

Обстоятельствами, имеющими юридическое значение при рассмотрении данной категории дел, являются установление фактического выноса свеса крыши объекта недвижимости за границы ограждения на соседний земельный участок, нарушение требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов при возведении объекта недвижимости.

Данные обстоятельства возможно подтвердить соответствующими фотоматериалами, из которых будет наглядно видно, что крыша соседнего объекта недвижимости заходит на территорию участка, а также материалами экспертизы (как правило, землеустроительной, строительно-технической, технической). В качестве доказательств по делу истцом также могут быть представлены схемы проверки земельных участков, схемы расположения земельных участков, составленные кадастровым инженером, заключение кадастрового инженера и другие документы.

Также немаловажным обстоятельством, на которое следует обратить внимание суда при рассмотрении дела, является указание на тот факт, что нахождение свеса крыши объекта недвижимости, расположенного на соседнем земельном участке, способствует сходу осадков на территорию участка, создавая тем самым препятствия в пользовании земельным участком собственником, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае схода осадков с крыши объекта.

В случае удовлетворения судом заявленных исковых требований суд вправе обязать собственника соседнего земельного участка устранить допущенные нарушения путем демонтажа участков свеса крыши, которые вынесены на соседний земельный участок. После вступления решения суда в законную силу, которым требования об устранении препятствий в пользовании участком удовлетворены, необходимо получить исполнительный лист в суде, вынесшем решение, для последующего его предъявления к исполнению. При этом необходимо помнить, что исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет со дня вступления судебного акта в законную силу.

В противном случае, по истечении срока предъявления исполнительного документа к исполнению в возбуждении исполнительного производства будет отказано (статьи 21, 31 ФЗ Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Главный специалист юридического отдела департамента архитектуры и градостроительства Наталья Зубарева