Изменились ли основания освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости?

В соответствии со статьей 210 Налогового кодекса Российской Федерации налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагаются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Ранее согласно статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации доходы физического лица от продажи недвижимого имущества освобождались от НДФЛ в случае, если недвижимость находилась в собственности более трёх лет.

Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которым внесены изменения в пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации и введена статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами недвижимого имущества в части сроков владения им.

Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В частности, пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Теперь с 1 января 2016 года по общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи недвижимого имущества, находившегося на момент продажи в собственности физического лица, являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, более пяти лет. Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.

Из этого правила предусмотрены исключения — минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и было, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (статья 14 Семейного кодекса Российской Федерации);
• если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРН (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Но есть ряд случаев, когда дата государственной регистрации права собственности значения не имеет.

Так, например, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о государственной регистрации имущества значения не имеет — квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации.

Новые правила, как и действовавшие ранее, не распространяются на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что субъекты Российской Федерации своими законами могут уменьшить установленный Налогового кодекса Российской Федерации пятилетний срок владения недвижимостью. В ряде регионов (Ханты-Мансийский автономный округа — Югра, Республика Алтай, Ставропольский край) такие законы приняты, и срок владения уменьшен до 3 лет.

При продаже недвижимости при владении ею меньше  трех лет  (например, в отношении близким родственником подаренной квартиры) или  менее пяти лет (при покупке квартиры после 1 января 2016 года), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Если недвижимость была продана ранее истечения установленных законом сроков, действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Напомним,  срок сдачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2017 году — до 30 апреля 2018 года.

Консультант отдела правового и кадрового обеспечения департамента финансов и контроля Администрации города Омска Юлия Зайцева.