Обязанность или право собственников многоквартирного дома? Способы и порядок формирования фонда капитального ремонта.

Вопросы формирования и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта) регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт предусмотрена в статье 169 ЖК РФ.

Исключение составляют случаи, законодательно определенные. Для поддержания надлежащего технического состояния многоквартирного жилого дома требуется проведение текущего и косметического ремонта. Но отдельные виды работ могут быть выполнены только в пределах капитального ремонта. Эти работы трудоемки и наиболее затратны.

Современные жилищные правоотношения ориентированы на максимальное привлечение собственника в процесс содержания и управление своим имуществом – многоквартирным домом. Именно собственник принимает такие решения, как выбор способа управления многоквартирным домом, как будут расходоваться денежные средства на его содержание и ремонт, как распоряжаться общим имуществом и другие вопросы.

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на специальный счет или на счет регионального оператора. Необходимо отметить, что частью 2 статьи 175 ЖК РФ предусмотрено, что специальный счет может открыть юридическое лицо. Поэтому собственники должны принять решение и создать товарищество собственников жилья или передать эти полномочия управляющей компании, жилищному кооперативу, осуществляющим управление многоквартирным домом и также являющиеся юридическими лицами.

Если собственники определили, что будут перечислять денежные средства на специальный счет, то это решение необходимо оформить протоколом общего собрания. Так же на общем собрании должны быть определены такие вопросы, как: 1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; 2) владелец специального счета; 3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Срок, в течение которого собственники должны определиться со способом формирования фонда капитального ремонта, определяет орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Но он не может превышать шесть месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете считается реализованным тогда, когда после открытия специального счета (в течение пяти рабочих дней) его владелец представил в орган государственного жилищного надзора следующие документы: 1) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 ЖК РФ; 2) справку банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного жилого дома может быть открыт только в российской кредитной организации.

Возможно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома?

Собственники многоквартирного дома в любое время могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта на общем собрании в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 170 ЖК РФ (в протоколе общего собрания должно быть отражено принятие решений по вопросам определения размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, указание владельца специального счета и кредитной организации, в которой он будет открыт).

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома об изменении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть направлено региональному оператору, на счет которого перечисляются взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома. В соответствии с частью 5 статьи 173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 ЖК РФ, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 ЖК РФ. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Необходимо отметить, что если собственниками многоквартирного дома не погашен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

При принятии собственниками многоквартирного дома решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, в частности при переходе от регионального оператора к владельцу специального счета, региональный оператор обязан передать всю имеющуюся у него информацию и документацию владельцу специального счета в порядке, установленном правовым актом субъекта Российской Федерации.

В чем преимущества специального счета, открытого для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома от счета регионального оператора?

1) В отличии от регионального оператора собственники многоквартирного дома могут в любой момент получить подробную отчетность о формировании денежных средств на специальном счете; 2) открыв специальный счет в кредитной организации можно рассчитывать на выгодные предложения по вкладу от кредитной организации; 3) собственники многоквартирного жилого дома в любой момент могут обратиться по вопросу выдачи денежных средств на проведение капитального ремонта в отличии от выдачи денежных средств у регионального оператора, при этом оформив такое решение большинством голосов на общем собрании.

Начальник отдела правового и кадрового обеспечения администрации ЦАО Марина Костоусова